Большинство собственников торговых и офисных центров продают эти объекты лишь по большой “нужде”
Коммерческая недвижимость (речь идет о профессиональных объектах торговой, офисной и складской недвижимости, а также о земельных участках для развития коммерческих проектов) Украины пока интересует лишь местных инвесторов.
Иностранные фонды недвижимости предпочитают инвестировать в страны Восточной Европы и Россию. Но интерес отечественных компаний-покупателей тоже реализуется весьма вялыми темпами.
По словам Артема Новикова, управляющего партнера компании “Диалог-Классик” (г.Киев; консалтинг в сфере прямых инвестиций и недвижимости; с 2003 г.; 10 чел.), в нашей стране в месяц заключаются 1-2 сделки купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. До 2008 г. за аналогичный период реализовывалось по 10-15 таких объектов.
Тем не менее в прошлом году в данном сегменте только по Киеву было заключено сделок на $400 млн (столько же, сколько во всей оставшейся Украине), что, согласно данным компании Colliers International (г.Киев; консалтинговые и агентские услуги в сфере коммерческой недвижимости; с 1997 г.; 30 чел.), вдвое больше показателей 2010 г.
Что и почем
Но оживлением деловой активности объяснить M&A-рост на рынке коммерческой недвижимости нельзя. Почти все прошлогодние публичные сделки продавцы объектов совершали больше по необходимости — продавали недвижимость за долги либо для разрешения конфликтов с партнерами по проекту.
“Наибольшим спросом у покупателей пользовались объекты, продаваемые с дисконтом — за долги, при переуступке кредитов”, — подтверждает данный тезис Юлия Бадюл, инвестиционный менеджер компании UTG (Украинская торговая гильдия; г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 2001 г.; 30 чел.).
Полноценные сделки не заключаются по одной простой причине: владельцы не обремененных долгами и тяжбами объектов запрашивают слишком много, по мнению потенциальных покупателей, а те, в свою очередь, по мнению продавцов, предлагают слишком мало.
Действующие офисные и торговые центры в Киеве покупатели, согласно данным компании CB Richard Ellis (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости; с 2008 г.; 110 чел.), сейчас оценивают по ставке капитализации на уровне 12-13%. Что, в принципе, и неплохо, ведь еще в 2009 г. данный показатель составлял 15-20%.
Напомним, что ставка капитализации — это результат деления реального или потенциального годового дохода от эксплуатации объекта или проекта коммерческой недвижимости на его стоимость. Соответственно, при стабильных арендных ставках снижение ставки капитализации означает удорожание объекта недвижимости. А ожидаемого роста стоимости объектов в прошлом году не произошло.
“Если в первой половине 2011 г. можно было ожидать снижения ставок в связи с оптимистическими ожиданиями большинства участников рынка и улучшением ситуации с заемным финансированием, то во второй половине года ситуация изменилась. В результате ставки капитализации не снизились”, — поясняет Сергей Маркосян, директор департамента “Рынки капитала” компании CB Richard Ellis.
Кто не рискует
Что же касается иностранных инвесторов, то их перестали интересовать даже дешевые объекты, не говоря уже об отягощенных тяжбами и разборками. Многих из них, в частности, отпугнула ситуация с универмагом “Украина”, когда у его владельца, ирландского холдинга Quinn Group, возникли проблемы с правом собственности на объект спустя четыре года после его покупки.
В 2011 г. Киевский апелляционный хозяйственный суд оставил в силе решение Хозяйственного суда г.Киева по делу о взыскании с универмага “Украина” $45,2 млн задолженности в пользу офшорной компании Lyndhurst Development Trading SA. В результате судебных тяжб компания, владеющая универмагом, может быть признана банкротом.Сейчас весь объект оценивается в $60 млн, а годовой рентный доход составляет $10 млн. Ставки капитализации на киевские объекты, %
“Это негативно влияет на международный инвестиционный имидж Украины. Поэтому, несмотря на высокую доходность украинских объектов, западные фонды предпочитают вкладывать средства в недвижимость других стран Восточной Европы, например Польши, которая имеет лучшее соотношение риск — доходность для объектов недвижимости по сравнению с Украиной”, — констатирует г-н Новиков.
Впрочем, в прошлом году были и исключения из этого правила. Летом французский девелопер торговых центров компания SCC приобрела в Киеве земельный участок площадью 4,1 га под строительство многофункционального комплекса “Парк Горького” площадью более 200 тыс.кв.м у местной компании Alacor.
Оценочная сумма сделки составила $80 млн. Впрочем, иностранцы в основном входят в проект на ранней стадии, если находят партнера в лице местного опытного девелопера (в случае с SCC речь шла о покупке участка с проектом и готовой разрешительной документацией). Кроме того, Alacor осталась управляющей компанией комплекса.
Торговля
В 2011 г. покупателей привлекали торговые центры. “Это единственный сегмент рынка, который восстанавливается после кризиса”, — поясняет Артем Новиков.
“Инвесторов интересовали готовые объекты коммерческой недвижимости со структурированными договорами аренды на срок более трех лет. Приоритетами были доходность объекта и стабильные арендаторы, желательно крупные международные компании”, — рассказывает г-жа Бадюл.
К самым заметным можно отнести с полдесятка прошлогодних сделок. В частности, продажу столичного ТЦ “Квадрат” на станции метро “Лукьяновская” торговой площадью 6 тыс.кв.м. В августе прошлого года девелоперская компания “XXI Век” продала объект, договорившись за счет этого о частичной реструктуризации кредита более чем на $16 млн с “УкрСиббанком”.
Компания Monkar Limited приобрела “Квадрат” за $14 млн, при этом “ХХI Век” сохранила за собой право выкупить объект через пять лет. По данным продавца, на 31 декабря 2010 г. оценочная стоимость “Квадрата” составляла $18,5 млн, а чистый рентный доход за позапрошлый год немногим превысил $2 млн.
В сентябре 2011 г. компания Fozzy Group, оператор продуктовой розницы, выкупила у сети “Новая линия” (46,27% акций принадлежат компании “Драгон Капитал”) не менее чем за $10 млн (участники сделки отказываются называть продажную стоимость объекта, поэтому данные основываются на оценочных показателях экспертов) гипермаркет площадью 5 тыс.кв.м на Харьковском шоссе в Киеве.
Особо выделяется среди прошлогодних транзакций продажа столичного ЦУМа. В прошлом году “ЭСТА Холдинг” (г.Донецк; девелопмент и управление в сфере недвижимости; с 2008 г.; принадлежит компании СКМ Рината Ахметова) завершила концентрацию 100% акций ООО “ТД “Киевский ЦУМ”.
В феврале 2012 г. истекают сроки договоров аренды площадей в Центральном универмаге, и с этого месяца его новый собственник запланировал тотальную реконструкцию объекта до осени 2014 г.
По словам Максима Громадцова, инвестиционного директора “ЭСТА Холдинга”, она обойдется более чем в $100 млн. Реконструкция подразумевает расширение общей площади ЦУМа вдвое, до 45 тыс.кв.м, а также строительство подземного паркинга на 200 автомест.
“Возможно, удастся за счет местоположения, престижности и концепции объекта привлечь новые торговые марки, которых еще нет в Украине и которые ждут появления такого рода торговых центров”, — считает Олег Куринной, директор компании “Драгон Девелопмент” (г.Киев; девелопмент объектов недвижимости; с 2000 г.; 200 чел.).
В 2011 г. инвесторов интересовали и участки под строительство торговых объектов как в столице, так и в городах-миллионниках. По данным компании Colliers International, в прошлом году в Киеве были совершены две сделки по покупке земли площадью 4 га и 4,5 га в центральной части города под строительство ТРЦ, при этом в компании отказались сообщить подробности
транзакций. Спрос на участки во многом объясняется дефицитом в центре столицы земли, пригодной для развития крупных торгово-развлекательных объектов. Именно по этой причине, считают в Colliers International, в ближайшее время стоит ожидать покупки участков в нецентральных частях столицы около транспортных развязок.
К примеру, сейчас в спальном районе Киева продается участок площадью 4,2 га стоимостью $20 млн с проектом ТРЦ на 200 тыс. кв.м и разрешительной документацией. Соответственно, 1 сотка стоит там $47,6 тыс., в центре же столицы цена 1 сотки достигает $100 тыс.
Под офис
В то же время офисные центры почти не пользуются спросом у инвесторов из-за снижения деловой активности и низкой доли высококачественных объектов. В прошлом году было заключено не более пяти сделок по продаже таких объектов.
К примеру, телеканал “1+1” себе Под офис купил на Подоле новый восьмиэтажный бизнес-центр “Щекавицкий” класса А общей площадью более 12 тыс.кв.м. Также в декабре 2011 г. стало известно о приобретении “ЭСТА Холдингом”, владевшим половиной элитного бизнес-центра “Леонардо” (2-я очередь, арендная площадь — 21 тыс.кв.м) в центре Киева, оставшейся 50%-ной доли у девелопера и теперь уже экс-совладельца, компании “Ярославов Вал”. Стоимость сделки эксперты оценивают не менее чем в $100 млн.
Помимо приобретения целых объектов, в прошлом году были замечены сделки по продаже акционерного капитала девелоперских компаний. В начале 2012 г. стало известно, что через компанию Ovaro Олег Салмин, и.о. председателя совета директоров
“XXI Века”, сконцентрировал 60% акций этого девелопера, выкупив долю компании у “Ренессанс Групп”.
Прогноз
В 2012 г. иностранные инвесторы вряд ли будут активно приобретать объекты в Украине, разве что за редким (как вышеупомянутое) исключением. По-прежнему будут продаваться и покупаться обремененные проекты, которые будут приобретать местные игроки — банки и крупные промышленные или производственные группы.
В Украине сотни проблемных проектов и объектов с высокой кредитной нагрузкой или просроченной кредиторской задолженностью, обремененных различными судебными разбирательствами или располагающих неполным набором разрешительных документов.
business.ua
22.02.2012
Другие новости на тему: Большинство собственников торговых и офисных центров продают эти объекты лишь по большой “нужде”
