Новини, статті, аналітика ринку нерухомості
28 січня 2017
26‑річна киянка Марія, розробник програмного забезпечення, в цьому році несподівано змогла придбати власне житло — однокімнатну квартиру. Несподівано, тому що придбала її значно дешевше, ніж розраховувала. І накопичити необхідну суму вдалося досить швидко. “Я думала, що доведеться викласти за нову квартиру $40—50 тис. І була здивована, коли побачила ціни від $20 тис.,— говорить вона.— Це ж як недорогий автомобіль".
Звичайно, за таку суму в столиці можна купити хіба що smart-квартиру, як у Марії, площа якої не більше 20 квадратних метрів, що частіше за все менше від найскромнішого житла в хрущовці. Фактично це ліжко-місце з куточком для приготування їжі і санвузлом. Але ще пару років тому покупці могли лише мріяти про нове житло в Києві, маючи в кишені $20 тис.
На дно доларові ціни потягло падіння гривні та зниження доходів населення. За 2016 рік, за даними Лун.UA, середня вартість квадратного метра в столичних новобудовах втратила трохи більше 10% в американській валюті.
І це здешевлення нерухомості — частина тренду, який стартував у першій половині 2014‑го. Саме тоді житло різко знецінилося. У Києві квадрат вторинки за перший постмайданний рік, за даними консалтингової компанії SV Development, подешевшав з $1.902 до $1.205, а аналогічний показник для новобудов знизився з $1.710 $1.083.
В цілому ж з кінця 2013‑го по початок 2017‑го 1 кв. м столичного житла в доларовому еквіваленті, як свідчать оцінки SV Development, девальвував на 40—44%.
В результаті вартість квадрата вживаної квартири в Києві опустилася до рівня далекого 2005 року, коли той коштував $1.117. Аналогічна історія і з новобудовами: 1 кв. м у нових будинках на початку 2017‑го коштують лише трохи більше, ніж було в 2005‑му з його $1.199 за квадрат в споруджуваних житлових комплексах.
Для найбільших українських міст падіння вартості житла, яке
продемонструвала столиця, — рекорд. Навіть в окупованому Донецьку ціна
квадрата за три роки втратила в американській валюті менше — 39%.
Аналогічне донецькому падіння пережила нерухомість в Дніпрі. Трохи більше — 39,5 % — втратили у вартості одеські квартири і трохи менше — 38% — львівські.
На цьому тлі найбільш благополучним виглядає Харків: там "квартирна девальвація", за підсумками трьох останніх років, склала всього 27%.
Все це підштовхнуло забудовників змінити структуру пропозиції, відзначають аналітики Національного банку України. Так, середня площа нових квартир скоротилася з 76,2 кв. м в 2013 році до 65,8 кв. м за дев'ять місяців 2016‑го. Зросла не тільки частка однокімнатних квартир в загальній пропозиції по Києву і всій Україні — саме житло забудовники почали зменшувати у розмірах.
Ціни знижуються, а кількість угод зростає. Так, на столичному ринку, який оживає в країні в першу чергу, в цілому за минулий рік уклали 9,5 тис. угод купівлі-продажу як нових, так і старих квартир, підрахували в агентстві ARPA Real Estate. Це на 16% більше, ніж у 2015-му (8,2 тис. угод), але не більше ніж на третину поступається показнику 2014‑го (14 тис.).
Все це змушує аналітиків НБУ вважати, що основна фаза спаду на ринку в 2017 році буде пройдена. Але це не значить, що стане легше. Навпаки, надувається новий пухир, назва якому — перегріта пропозиція.
БІЛЬШЕ НЕРУХОМОСТІ: Микола
Толмачов з компанії ТММ пояснює, що бум будівництва в Харкові і області
пов'язаний з тим, що сюди переїхало багато переселенців зі сходу.
Судячи з даних Державної будівельно-архітектурної інспекції (ДАБІ), обсяг будівельних робіт в країні вже зростає. За 2016-го цей показник зріс на 12% — за рік ДАБІ видала 111 тис. дозвільних документів на початок будівництва. У 2015-му інспекція дозволила запустити 99 тис. об'єктів.
Найбільший оптимізм, за даними ДАБІ, показали забудовники у Київській, Львівській та Дніпропетровській областях. А на Харківщині і зовсім стався бум: тут, за даними Держкомстату, за перші три квартали минулого року зростання обсягу будівництва склало 44%.
В регіон, як пояснює Микола Толмачов, генеральний директор компанії ТММ, переселилися понад 300 тис. осіб із зони АТО і прилеглих районів. Його компанія будує в Києві і Харкові, і бізнесмен жартує, що на Харківщині у нього немає жодного "лежачого" крана.
При цьому попит на нове житло підвищується значно повільніше, ніж пропозиція. Так, кількість угод на первинному ринку Києва, який є найбільш динамічним в країні, збільшилася всього на 9%.
Потенційні покупці націлені, як правило, на найдешевші варіанти. Максимальний попит забудовники фіксують в сегменті економ - і комфорт-класу, на які зараз припадає близько 70% від загального числа покупок.
За даними консалтингової компанії UTG, найбільш популярний серед покупців економ-клас із середньою ціною квадратного метра в 16,6 тис. грн ($615). У комфорт-класі вартість стартує з 27,9 тис. грн ($1.033).
Але на ринку присутні і пропозиції в 10–11 тис. грн за квадрат ($370–408) ще тільки споруджуваних об'єктах. За словами Сергія Костецького, директора з маркетингу SV Development, це нижче собівартості, яка становить близько 12–13 тис. грн ($444-481).
Подібні ціни, за словами експертів, свідчать про те, що девелопер вирішив використовувати ультрадешеві матеріали. Або через відсутність обігових коштів продає житло за собівартістю, сподіваючись повернути все сторицею після здачі об'єкту — за рахунок останніх 10–15 % ще вільних квартир.
В даному разі демпінг — вимушений крок забудовників: конкуренція тисне на ціни зверху. Та у 2017‑му на ринку новобудов стане ще тіснішою.
Головна ж надія девелоперів на те, що зменшиться і собівартість будівництва. Це стане можливим, якщо в країні скасують пайовий внесок, а також спростять порядок підключення до інженерних мереж. Все це, за прогнозами експертів, полегшить витрати забудовників на 5–15 %.
Але навіть і без цього вони зіграють на пониження. "Для споживачів настане час вдалих покупок, так як якість проектів буде зростати, а девелопери стануть використовувати цінові інструменти для стимуляції попиту", — вважає Володимир Даниленко, комерційний директор компанії Альянс Новобуд.
Йдеться не тільки про різні знижки-акції, але і про довгострокові програми кредиту від забудовників.
У компанії Інтергал-Буд, яка в цьому році запустила продажі квартир в дев'яти нових комплексах, прогнозують підвищений попит на продукти поетапної оплати. "Їх поява викликана зниженням платоспроможного попиту, а також зменшенням кількості потенційних покупців, які в змозі сплатити 100% вартості житла", — пояснює Юлія Горох, комерційний директор Інтергал-Буд.
Перекос ринку, коли пропозиція нового житла біжить попереду попиту, посилюється тим, що більшу частину покупців у новобудов "від'їдає" вторинний ринок.
Вартість квартир на вторинному ринку також відчуває тиск низької купівельної спроможності населення, тому впевнено знижувалася протягом усього 2016‑го.
На кінець року мінімальна ціна однокімнатної б/в квартири в столиці починалася з $20 тис., двокімнатної — $37 тис., а трикімнатну можна було придбати від $65 тис. Про це говорять аналітики одного з найбільших київських агентств нерухомості — компанії Благовіст. При цьому, як вважає Галина Мельникова, генеральний директор Благовісту, ціни на вторинному ринку можуть знижуватися і далі, адже нижня межа в новобудовах обмежена собівартістю, а на вторинному ринку подібного немає.
Підсумок — ціна житла на вторинному ринку і новобудов майже зрівнялася, хоча раніше вартість квадрата в першій випереджала другу на $200. А тому помітна частина покупців переорієнтувалася на квартири, в'їхати в які можна відразу ж після того, як їх залишили колишні господарі.
Свою роль зіграли і випадки все частіших будівельних афер з новобудовами.
Тому, за словами Мельникової, попит на квартири на вторинному ринку сьогодні великий: за останні три місяці до неї надійшло близько 9 тис. дзвінків від потенційних клієнтів. "Це суттєвий показник, який говорить про активність вторинного ринку", — говорить вона.
Правда, в реальності підвищений попит виглядає не надто переконливо. В останні два роки термін експозиції квартир — показів перед продажем — склав, за словами експертів, 2–3 місяці. Це значно довше, ніж було до 2013‑го.
Досвід Євгенії, що продала квартиру в 2015‑му, — яскраве тому підтвердження. Вона більше року шукала покупців на свою квартиру на київському житловому масиві Оболонь. За відремонтовану "двушку" в 56 квадратів з хорошим плануванням спочатку просила $85 тис., а через півроку скинула $5 тис. Однак покупець так і не з'являвся. "Продали ми її тільки в липні 2016‑го за $68 тис.", — розповідає киянка.
Тим не менш велику частину операцій на київському ринку склала саме купівля-продаж вживаного житла. Подібне сталося вперше за три останні роки: у 2014 і 2015 роках вторинка займала менше половини сумарних столичних продажів.
В цілому вже обжиті квартири купують на 23% активніше, ніж роком раніше. І цей показник на 9% випереджає загальний показник ринку нерухомості.
А тому на забудовників чекають буремні часи. Костецький з SV Development вважає, що наступного року сегмент новобудов стане більш ризиковим. Можливі банкрутства девелоперів і невиконання ними зобов'язань. "Обсяги будівництва зростають, а кількість угод — ні", — пояснює він.
Експерт уточнює: в умовах, коли банки не кредитують забудовників, ті змушені поповнювати обігові кошти лише за рахунок покупців квартир. І грошей на завершення всіх будівництв може не вистачити.
Ціни на нерухомість впали до рівня 2005 року
На ринку житла надувається пухир: ціни падають, а девелопери будують нові об'єкти темпами, що випереджають попит. У підсумку виграють покупці, а ось забудовники отримають проблеми і недобудови.
28 січня 2017
