Новости, статьи, аналитика рынка недвижимости
28 января 2017
26-летняя киевлянка Мария, разработчик программного обеспечения, в этом году неожиданно смогла купить собственное жилье — однокомнатную квартиру. Неожиданно, потому что приобрела ее значительно дешевле, чем рассчитывала. И накопить необходимую сумму удалось довольно быстро. “Я думала, что придется выложить за новую квартиру $ 40–50 тыс. И была удивлена, когда увидела цены от $ 20 тыс.,— говорит она.— Это же как недорогой автомобиль”.
Конечно, за такую сумму в столице можно купить разве что smart-квартиру, как у Марии, площадь которой — не более 20 квадратов — зачастую меньше даже самого скромного жилья в хрущевке. Фактически это койко-место с уголком для приготовления пищи и санузлом. Но еще пару лет назад покупатели могли лишь мечтать о новом жилье в Киеве, имея в кармане $ 20 тыс.
На дно долларовые цены потащила обрушившаяся гривня и снижение доходов населения. За 2016 год, по данным Лун.UA, средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках потеряла чуть более 10 % в американской валюте.
И это удешевление недвижимости — часть тренда, который стартовал в первой половине 2014‑го. Именно тогда жилье резко обесценилось. В Киеве квадрат вторички за первый постмайданный год, по данным консалтинговой компании SV Development, подешевел с $ 1.902 до $ 1.205, а аналогичный показатель для новостроев снизился с $ 1.710 до $ 1.083.
В целом же с конца 2013‑го по начало 2017‑го 1 кв. м столичного жилья в долларовом эквиваленте, как свидетельствуют оценки SV Development, девальвировал на 40–44 %.
В результате стоимость квадрата бывшей в употреблении квартиры в Киеве опустилась до уровня далекого 2005 года, когда тот стоил $ 1.117. Аналогичная история и с новостройками: 1 кв. м в свежих домах в начале 2017‑го стоит лишь чуть больше, чем было в 2005‑м с его $ 1.199 за квадрат в строящихся жилых комплексах.
Аналогичное донецкому падение пережила недвижимость в Днепре. Чуть больше — 39,5 % — утратили в стоимости одесские квартиры и чуть меньше — 38 % — львовские.
На этом фоне наиболее благополучным выглядит Харьков: там “квартирная девальвация” по итогам трех последних лет составила всего 27 %.
Все это подстегнуло застройщиков изменить структуру предложения, отмечают аналитики Национального банка Украины. Так, средняя площадь новых квартир сократилась с 76,2 кв. м в 2013 году до 65,8 кв. м за девять месяцев 2016‑го. Выросла не только доля однокомнатных квартир в общем предложении по Киеву и всей Украине — само жилье застройщики начали уменьшать в размерах.
Цены снижаются, а число сделок растет. Так, на столичном рынке, который оживает в стране в первую очередь, в целом за прошлый год заключили 9,5 тыс. договоров купли-продажи как новых, так и старых квартир, подсчитали в агентстве ARPA Real Estate. Это на 16% больше, чем в 2015-м (8,2 тыс. сделок), но более чем на треть уступает показателю 2014‑го (14 тыс.).
Все это заставляет аналитиков НБУ считать, что основная фаза спада на рынке в 2017 году будет пройдена. Но это не значит, что станет легче. Наоборот, надувается новый пузырь, название которому — перегретое предложение.
БОЛЬШЕ НЕДВИЖИМОСТИ: Николай Толмачев из компании ТММ объясняет, что бум строительства в Харькове и области связан с тем, что сюда переехало много переселенцев с востока.
Судя по данным Государственной строительно-архитектурной инспекции (ГАСИ), объем строительных работ в стране уже растет. За 2016-й этот показатель прибавил 12 % — за год ГАСИ выдала 111 тыс. разрешительных документов на начало строительства. В 2015-м инспекция разрешила запустить 99 тыс. объектов.
Наибольший оптимизм, по данным ГАСИ, показали застройщики в Киевской, Львовской и Днепропетровской областях. А на Харьковщине и вовсе случился бум: здесь, по данным Госкомстата, за первые три квартала прошлого года рост объема строительства составил 44 %.
В регион, как объясняет Николай Толмачев, гендиректор компании ТММ, переселилось свыше 300 тыс. человек из зоны АТО и близлежащих районов. Его компания строит в Киеве и Харькове, и бизнесмен шутит, что на Харьковщине у него нет ни одного “лежачего” крана.
При этом спрос на новое жилье повышается значительно медленее, чем предложение. Так, число сделок на первичном рынке Киева, который является самым динамичным в стране, увеличилось всего на 9%.
Потенциальные покупатели нацелены, как правило, на самые дешевые варианты. Максимальный спрос застройщики фиксируют в сегменте эконом- и комфорткласса, на которые сейчас приходится порядка 70 % от общего числа покупок.
По данным консалтинговой компании UTG, наиболее популярен среди покупателей экономкласс со средней ценой квадратного метра в 16,6 тыс. грн ($ 615). В комфортклассе стоимость стартует с 27,9 тыс. грн ($ 1.033).
Но на рынке присутствуют и предложения в 10–11 тыс. грн за квадрат ($ 370–408) в еще только строящихся объектах. По словам Сергея Костецкого, директора по маркетингу SV Development, это ниже себестоимости, которая составляет около 12–13 тыс. грн ($ 444–481).
Подобные цены, по словам экспертов, свидетельствуют о том, что девелопер решил использовать ультрадешевые материалы. Или из‑за отсутствия оборотных средств продает жилье по себестоимости, надеясь вернуть все сторицей после сдачи объекта — за счет последних 10–15 % еще свободных квартир.
В данном случае демпинг — вынужденный шаг застройщиков: конкуренция давит на цены сверху. И в 2017‑м на рынке новостроек станет еще тесней.
Главная же надежда девелоперов на то, что уменьшится и себестоимость строительства. Это станет возможным, если в стране отменят паевый взнос, а также упростят порядок подключения к инженерным сетям. Все это, по прогнозам экспертов, облегчит затраты застройщиков на 5–15 %.
Но даже и без этого они сыграют на понижение. “Для потребителей наступит время удачных покупок, так как качество проектов будет расти, а девелоперы станут использовать ценовые инструменты для стимуляции спроса”,— считает Владимир Даниленко, коммерческий директор компании Альянс Новобуд.
Речь не только о различных скидочных акциях, но и о долгосрочных программах рассрочки от застройщиков.
В компании Интергал-Буд, которая в этом году запустила продажи квартир в девяти новых комплексах, прогнозируют повышенный спрос на продукты поэтапной оплаты. “Их появление вызвано снижением платежеспособного спроса, а также уменьшением количества потенциальных покупателей, которые в состоянии заплатить 100 % стоимости жилья”,— поясняет Юлия Горох, коммерческий директор Интергал-Буд.
ВНИЗ: Галина Мельникова из Благовеста полагает, что на вторичном рынке цены могут снижаться и дальше.
Перекос рынка, когда предложение нового жилья бежит впереди спроса, усиливается тем, что солидную часть покупателей у новостроек “отъедает” вторичный рынок.
Стоимость квартир на вторичке также испытывает давление низкой покупательной способности населения, поэтому уверенно снижалась на протяжении всего 2016‑го.
На конец года минимальная цена однокомнатной б/у-квартиры в столице начиналась с $ 20 тыс., двухкомнатной — с $ 37 тыс., а трехкомнатную можно было приобрести от $ 65 тыс. Об этом говорят аналитики одного из крупнейших киевских агентств недвижимости — компании Благовест. При этом, как считает Галина Мельникова, гендиректор Благовеста, цены на вторичном рынке могут снижаться и дальше, ведь нижний предел в новостройках ограничен себестоимостью, а на вторичном рынке подобного нет.
Итог — цена жилья на вторичке и новостроев почти сравнялась, хотя раньше стоимость квадрата в первой опережала вторую на $ 200. А потому заметная часть покупателей переориентировалась на квартиры, въехать в которые можно сразу же после того, как их покинули прежние хозяева.
Свою роль сыграли и участившиеся случаи строительных афер с новостроями.
Потому, по словам Мельниковой, спрос на квартиры на вторичном рынке сегодня большой: за последние три месяца к ней поступило около 9 тыс. звонков от потенциальных клиентов. “Это существенный показатель, который говорит об активности вторичного рынка”,— говорит она.
Правда, в реальности повышенный спрос выглядит не слишком убедительно. В последние два года срок экспозиции квартир — показов перед продажей — составил, по словам экспертов, 2–3 месяца. Это значительно дольше, чем было до 2013‑го.
Опыт Евгении, продавшей квартиру в 2015‑м,— яркое тому подтверждение. Она больше года искала покупателей на свою квартиру на киевском жилмассиве Оболонь. За отремонтированную двушку в 56 квадратов с хорошей планировкой вначале просила $ 85 тыс., а через полгода сбросила $ 5 тыс. Однако покупатель так и не появлялся. “Продали мы ее только в июле 2016‑го за $ 68 тыс.”,— рассказывает киевлянка.
Тем не менее большую часть сделок на киевском рынке составила именно покупка-продажа бывшего в употреблении жилья. Подобное произошло впервые за три последних года: в 2014 и 2015 годах вторичка занимала менее половины от суммарных столичных продаж.
В целом уже обжитые квартиры приобретают на 23% активней, чем годом ранее. И этот показатель на 9 % опережает общий показатель рынка недвижимости.
А потому застройщиков ожидают невеселые времена. Костецкий из SV Development считает, что в следующем году сегмент новостроек станет более рисковым. Возможны банкротства девелоперов и невыполнение ими обязательств. “Объемы строительства растут, а количество сделок — нет”,— объясняет он.
Эксперт уточняет: в условиях, когда банки не кредитуют застройщиков, те вынуждены пополнять оборотные средства только за счет покупателей квартир. И денег на завершение всех строек может не хватить.
Цены на недвижимость упали до уровня 2005 года
На рынке жилья надувается пузырь: цены падают, а девелоперы строят новые объекты темпами, опережающими спрос. В итоге выиграют покупатели, а вот застройщики получат проблемы и недострои.
28 января 2017
